В строительстве многоэтажных домов есть множество нюансов, которые должны быть учтены застройщиком и другими участниками процесса — составление сметы и проекта, получение разрешения на возведение жилого сооружения, сбор документов и так далее. Одну из главных ролей играют технологии, которые применяются в процессе строительства зданий. Не лишним будет знать и этапы, в которые проходят строительные работы. В общем, обо всем подробнее.
Не таким сложным является строительство дома, как процедура подготовки бумаг. Разрешение на возведение домов, составление сметы, получение разрешения на ввод многоэтажного сооружения — все эти вопросы занимают массу времени и создают серьезные сложности для застройщиков.
На самом же деле, здесь нет никаких проблем. Главное — знать нюансы оформления и составления проекта, а также заранее собирать необходимые бумаги. Процесс строительства домов в Москве (с позиции оформления) состоит из следующих этапов:
Здесь должны быть учтены следующие моменты — смета, вопросы составления проекта, разработка инженерных конструкций, подведение коммуникаций и так далее. Где бы ни осуществлялось строительство (в Москве или другом городе), отношение к этим вопросам должно быть самое пристальное. История знает не один пример, когда из-за невнимательного отношения к составлению проекта возведение многоэтажных домов затягивалось или останавливалось вовсе.
При оформлении бумаг должны быть учтены нормы и требования, прописанные в ГрК РФ, а также законы и акты, действующие в строительной сфере. Для упрощения работы можно брать за пример проекты уже построенных в Москве домов.
Перед тем как разбирать последовательность действий при строительстве дома, стоит рассмотреть технологии возведения жилых домов, которые наиболее востребованы сегодня:
Для полноты картины приведем последовательность действий по возведению жилого здания. Алгоритм следующий:
Выше приведен только пример плана строительства. Но он точно отражает, насколько важную роль играет каждый из этапов возведения объекта. Вот почему от застройщика требуется максимальное внимание и концентрация при выполнении работ.
Строительство представляет весьма затратное мероприятие, поэтому его началу всегда предшествует стоимостная оценка проекта.
Правильно рассчитать количество материалов и стоимость выполнения работ позволит грамотно составленная документация. В связи с этим одним из важнейших аспектов в строительстве является производство сметной документации. Наша компания, как профессионал в этой области, с радостью предлагает Вам свои услуги. Иначе смета, составленная «на глазок», либо значительно превысит финансовые потребности, либо суммы окажутся заниженными, далекими от реальных расходов.
Чтобы избавить Вас от ошибок, наши специалисты, используя архитектурно-строительную часть проекта, определят полную стоимость строительно-монтажных работ, включая разработку грунта, планирование участка, устройство фундамента, установку стен, перекрытий и кровли. Высокую точность расчетов обеспечит знание рынка и сложившиеся на данный момент цены на строительные материалы и услуги.
Для учета возможных особенностей участка, при разработке сметы нами практикуется совместный выезд на место вместе с главным инженером компании. Это позволит уточнить наличие и удобство подъездных путей, рельеф местности, мест установки бытовых и вспомогательных сооружений, а также доступность электричества, технологической и бытовой воды. По возвращении мы внесем в смету необходимые корректировки, еще раз обсудим ее с Вами и отредактируем. Согласованная с Вами она станет неотъемлемой частью договора строительства.
В соответствии с Правилам заключения и выполнения строительных работ, кроме сметы, к договору будут приложены также:
1. проектная документация;
2. календарный график выполнения работ;
3. план финансирования строительства;
4. техническое задание.
С их помощью появится возможность конкретизировать обязательства подрядчика, касающиеся состава, объема, последовательности и сроков проведения работ, а также определить сроки финансирования строительства, распределения средств во времени для своевременного выполнения отдельных этапов, предусмотренных графиком.
Совершенно очевидно, что экономить на проектной и сметной документации недопустимо. Имея на руках грамотно составленную смету, Вы сможете смело приступать к строительству. Фундамент, надцокольное перекрытие, стены, кровля, отделка, электромонтаж - лишь некоторые этапы возведения здания. Перед началом каждого из них заказчику предстоит внести стоимость материалов, а по окончании оплатить выполненные работы плюс денежный эквивалент материалов для выполнения следующего этапа.
Уже в 5-дневный срок после подписания договора строительная бригада нашей компании приступит к выполнению работ на Вашем участке. Предварительно при помощи нивелира и стальной ленты они проведут геодезические работы по разбивке осей, закрепляемых на местности. После чего приступят к самому первому этапу строительства - возведению «коробки» дома, куда входят фундамент, перекрытия, стены, перегородки и кровля.
- «Теплый контур» послужит одним из важных шагов к завершению первого этапа строительства. После того, как закончено возведение коробки и заполнены наружные проемы окон и дверей, можно говорить о преодолении первой половины строительных работ.
Для предотвращения мостиков холода по периметру надцокольного перекрытия нами всегда выполняется отсечка из утеплителя. Обычно в этих целях используется Пеноплекс П35 толщиной 100 мм. После этого пространство между плитами (балками) и вокруг утеплителя закладывается полнотелым керамическим кирпичом.
крупноформатный керамический камень 510 мм с облицовочным кирпичом
крупноформатный керамический камень 510 мм под штукатурку
газобетон 375 мм с облицовочным кирпичом
газобетон 500мм с облицовочным кирпичом или под штукатурку
пенобетон 300мм с утеплителем 150мм с облицовочным кирпичом или под штукатурку
А из деревянных конструкций:
брус 150мм с утеплением 200мм
клееный брус различной толщины
оцилиндрованное бревно различной толщины
рубленное бревно различной толщины
каркасная технология
Перед опиранием межэтажного перекрытия выполняется монолитный железобетонный пояс, который представляет армированную железобетонную конструкцию. Он выполняет несколько функций, важнейшей из которых является связывание стены дома и укрепление кладки под основу для перекрытий. При возведении первого и каждого последующего этажей железобетонный пояс делается по всему периметру стен, после чего на них производится монтаж перекрытия. На последнем этаже монолитный пояс выполняет роль основания чердачного перекрытия и крыши.
Но не следует забывать, что монолитный пояс, как любая железобетонная конструкция служит прекрасным проводником тепла, поэтому в местах его установки возникают «мостики холода». Для их предотвращения по окончании строительства участки внутри перемычек и монолитного пояса надежно утепляются любым теплоизоляционным материалом. Обычно для этой цели используется Пеноплекс П35.
Одним из наиболее распространенных крепежных элементов являются металлические оцинкованные уголки. С их помощью обеспечивается надежное крепление, что позволяет применять их для любых конструкций.
К разряду элитных и потому самых дорогих относятся натуральные кровли. Изготовленные из природных материалов, они являются штучным товаром. К наиболее ярким их представителям относятся: цементно-песчаная и натуральная глиняная черепица. Они отличаются «капризным» нравом, потому кладутся не на всякую крышу, требуя особого подхода и соблюдения тонкостей монтажа.
Учитывая, что полезные ископаемые не безграничны, а продукция из них - дорогостоящее удовольствие, ассортимент кровель из искусственных материалов значительно шире натуральных. Очень часто встречаются на крышах кровля из металлочерепицы и гибкой (битумной) черепицы.
На втором этапе будет осуществлена разводка инженерных коммуникаций, представляющих автономную систему для обслуживания отдельно стоящего дома: электроснабжения, водопровода, системы канализации и отопления.
Третий этап предусматривает проведение отделочных работ, выполняемых с целью придания различным поверхностям защитных и декоративных свойств. В рамках его выполнения будет проведены облицовочные, штукатурные, малярные и обойные работы. В это же время производится сборка элементов здания, выполняющих функцию отделочного покрытия. К ним относятся: устройство перегородок, встроенной мебели, полов из паркетной доски, древесноволокнистых или древесностружечных плит, подвесных потолков, заполнение световых проемов окон, фрамуг, дверей, устройство ограждений лоджий, балконов и т.д.
В зависимости от потребностей заказчика процесс строительства может включать еще несколько этапов, позволяющих до конца осуществить проектный замысел.
Организация - дело сложное и требующее как наличия специфических знаний, так и систематического подхода, без которого процедура строительства может быть нарушена, сроки сорваны, а технология работ не соблюдена. Для того чтобы процесс строительства шел своим чередом, требуется разбить его на этапы, продумать и разработать каждый из них, и в выполнении придерживаться составленного плана. Из чего бы ни был построен дом, в его возведении можно выделить этапы, описанные ниже.
Нулевым этапом строительства коттеджа считается поэтапное проведение подготовительных работ, куда входят выбор участка, геологические изыскания, разработка проектной документации, получение различных согласований и разрешений, а также земляные работы на территории будущей строительной площадки. После его завершения всех этих процедур можно переходить к возведению фундамента, который служит основой любого дома.
В процессе проектирования дома, для него выбирается подходящий тип фундамента. Выбор производится по совокупности показателей, куда входит тип самого здания, вид почвы, глубина залегания грунтовых вод, климатические особенности и прочие.
В зависимости от типа фундамента, в его сооружение входит закладка блоков или фундаментных плит, забивание или закручивание свай, монтаж арматуры и заливка бетонного раствора. После этого фундамент долен выстояться. На это требуется не меньше 28 дней, причем в зависимости от климатических условий, данный срок может быть увеличен.
Далее строительство дома идет поэтапно, причем важно как строгое соблюдение последовательности этапов, так и соответствие технологии проведения каждого из них. После того, как фундамент будет готовым для дальнейших работ, можно приступить к их проведению:
Для того чтобы иметь представление о возведении дома и последовательности его этапов, следует знать еще один термин - стадия строительства. Используя его, можно оценить, на каком этапе находится в данный момент процесс строительства дома. Выделяют следующие стадии:
Под процессом строительства дома понимают ту строгую последовательность этапов, нарушать которую не то, что нежелательно - просто невозможно. При нарушениях в процессе конечный результат будет, мягко говоря, непредсказуемым. Процесс строительства - это проведение каждого из этапа в той последовательности, которые диктует проект и здравый смысл. Аналогичными понятиями считаются такие термины как процедура и последовательность строительства дома.
К нему относится и строгое соблюдение технологии каждого из этапов, нарушения недопустимы и в этой части. К сожалению, в жизни достаточно часто встречается халтура в строительстве, и, затевая постройку дома, неплохо иметь хотя бы начальные знания в этой области, чтоб иметь возможность осуществлять контроль над качеством производства каждого этапа самостоятельно.
Одно из перспективных направлений современного строительства - это возведение монолитных домов . Ранее таким способом возводили только промышленные сооружения, но с расширением разработок в этой области, у специалистов появилась возможность возводить качественные, недорогие, а главное, «быстрые» дома. Эти особенности достигаются использованием специфики этого типа строительства.
Данная технология подразумевает использование опалубки для заливки стен дома с готовым каркасом, сваренным заранее из арматуры. Позволяет использовать свободную планировку и достигнуть значительной экономии при строительстве, так как бетон является одним из самых дешевых материалов. К этому можно добавить увеличение скорости процесса, что также позволяет сократить расходы, в этом случае, на оплату труда. Готовые затвердевшие бетонные стены подвергают утеплению, что дает возможность получить комфортное и недорогое жилье.
В последние годы в монолитном строительстве коттеджей особо широкое распространение получила технология с использованием несъемной опалубки. Она позволяет обеспечить еще более высокую скорость, а также сразу после заливки стен получить их теплыми и пригодными к дальнейшей отделке. Суть е состоит в том, что для заливки применяют готовые элементы несъемной опалубки, произведённые из полистирола. После заливки они не убираются, служа утеплением основой для дальнейшей отделки.
При выборе любого из способов, процесс поэтапного строительства дома проходит, в общем-то, одинаково: возводят опалубку, и внутрь получившейся конструкции при помощи бетонных насосов закачивают раствор. Для уплотнения раствора и повышения качества заливки, используется специальный инструмент - строительный вибратор. Его применение позволяет получить бетон, не содержащий воздушных включений, и получить надежные и прочные стены. Данная технология является одной из самых перспективных в последние годы.
Ни для кого не секрет, что строительство многоквартирного дома – сложный процесс, состоящий из нескольких этапов. Пожалуй, подробное их рассмотрение интересно лишь профессионалам. Однако и для рядового покупателя квартиры эта информация может быть полезной – ведь она позволяет рассчитать, на каком этапе строительства лучше купить квартиру в новостройке, а также дает возможность убедиться, что возведение интересующего вас дома ведется по плану.
Документальная стадия строительства дома – невидимая дольщику, но очень важная. Многие застройщики признаются, что подготовка проекта и получение государственной разрешительной документации – этап, гораздо более ответственный, сложный и даже затяжной, чем само по себе строительство.
Для начала работы над проектом необходимо разработать технико-экономическое обоснование. При его подготовке учитывается ряд важных факторов. Например, местоположение будущего дома, от которого зависит близость инфраструктуры и наличие коммуникаций – и то, и другое оказывает значительное влияние на конечную стоимость строительства. Также проводятся топографическая съемка и геологические изыскания, в ходе которых определяются основные характеристики местности, строение грунта, глубина залегания грунтовых вод. По результатам исследования выбираются строительные материалы и технологии строительства.
Далее в дело вступают архитекторы и проектировщики, которые создают проект здания с учетом строительных норм, санитарных нормативов, климатических особенностей. В проекте рассматривается оптимальное расположение инженерных коммуникаций, рассчитывается нагрузка на несущие конструкции и, разумеется, разрабатываются планировки квартир и внешняя архитектура здания. Также на предварительном этапе определяются инвесторы, подрядчики и поставщики оборудования.
Чтобы приступить к строительству, застройщику необходимо получить разрешение от органов местного самоуправления, зарегистрировать объект в Госархстройнадзоре, зарегистрировать права собственности на земельный участок либо заключить договор аренды, а также опубликовать проектную документацию в открытых источниках.
Согласно нормативным документам, возведение дома представляет собой единый фронт работ. Отдельным этапом, или очередью, строительства может считаться только возведение объекта, который может эксплуатироваться автономно. То есть в большой новостройке, состоящей из нескольких корпусов, завершенным этапом строительства будет сдача одного из корпусов.
Однако Госстрой России выделяет и пять технологических этапов возведения многоквартирного дома: «нулевой этап», строительство надземной части, монтаж инженерного оборудования, отделка, благоустройство территории.
«Нулевым циклом» считаются подземные работы: рытье котлована, возведение основания и фундамента, строительство подвала и несущих конструкций подземной части здания. На этом же этапе прокладываются траншеи под коммуникации (водопровод, газ, канализация и т.д.).
После возведения внешней коробки начинается строительство внутренних перекрытий дома, монтаж лифтов и других инженерных систем, установка окон, поквартирная разводка коммуникационных систем. Обязательно выполняется чистовая отделка общественных помещений (холлов, подъездов, лестниц), а также ведется отделка квартир – черновая или чистовая. Завершает строительство дома финишная отделка фасадов и благоустройство прилегающей территории. Готовый дом сдается госкомиссии.
С юридической точки зрения для покупателя квартиры в строящемся доме имеют значение только два этапа строительства: до сдачи-приемки дома (первичная недвижимость) и после сдачи-приемки дома (вторичная недвижимость). При покупке на этапе строительства между застройщиком и покупателем может быть заключен только договор долевого участия (ДДУ). После сдачи дома покупатель и застройщик составляют акт приемки-сдачи квартиры, а в дальнейшем покупатель регистрирует права собственности на квартиру. Сделки с квартирами в построенном и сданном доме осуществляются через обычный договор купли-продажи, поскольку права собственности на «ничейные» квартиры оформляются на застройщика.
А вот с точки зрения цены разница между различными этапами возведения дома может быть впечатляющей. Дешевле всего продаются квартиры в доме на начальном этапе строительства. Привлекая дольщиков, застройщик может продавать недвижимость по себестоимости или даже ниже. По мере строительства дома, стоимость квадратного метра повышается в среднем на 5-6 % на каждые пять возведенных этажей. После того, как дом подведен под крышу, квартиры в новостройке подскакивают в цене минимум на 10 %. Сдача дома госкомиссии добавляет к стоимости еще 15-20%.
В итоге за время строительства первичная недвижимость дорожает не менее чем на 30-40 %, а в отдельных случаях инвестиционная выгода покупателя может составить до 80 %. А вот после сдачи дома существенно сэкономить на жилье можно, только если приобрести квартиру по специальной акции .
Таким образом, для инвестора, а также обычного покупателя, стремящегося сэкономить, наиболее выгодна покупка квартиры на «нулевом цикле». Однако эта сделка является и самой рискованной. Ведь заморозить строительство частично возведенного дома дороже и сложнее, чем отложить запуск строительства на стадии котлована. Поэтому в нынешних кризисных условиях покупателю лучше не гнаться за максимальной выгодой, а приобретать квартиры или апартаменты незадолго до сдачи, желательно в рамках спецпредложений – это дает существенную (в абсолютном выражении) экономию и при этом защищает от недобросовестных застройщиков.