Когда начинать платить квартплату в новостройке. Ложка дёгтя: почему коммунальные тарифы в новостройках такие высокие

от
2.9 млн
руб.

от
1.7 млн
руб.

от
999 тыс
руб.

от
774 тыс
руб.

от 2 900 000 руб. 585 новостроек +10,9%

от 1 700 223 руб. 161 новостройка +1,3%

Подводные камни эксплуатации новостроек: как не разориться на коммунальных платежах?

Квартиры в Подмосковье сами по себе намного дешевле столичных, однако их эксплуатация обходится дороже. Так, в Москве тарифы на обслуживание недвижимости находятся на уровне 24,5 рублей за кв. м, а в Подмосковье - около 30 рублей за кв. м. При этом в подмосковных новостройках экслуатационные издержки могут сильно отличаться в зависимости от политики управляющей компании. Поэтому в Подмосковье эксплуатация жилья - более серьезный, чем в Москве, нюанс, на который стоит обратить внимание при покупке квартиры, будь то в новостройке или на вторичном рынке.

Покупателю при выборе квартиры необходимо ориентироваться не только на ее стоимость, но и на то, сколько он потратит на содержание жилья в будущем. А это зависит от множества факторов: тарифов, управляющей компании, качества коммуникаций, юридических нюансов договора с УК.

Как выбрать новостройку, которая будет не слишком дорога в эксплуатации? Что лучше: собственная управляющая компания застройщика или независимая частная компания? На что обратить внимание при подписании договора на обслуживание? Как обнаружить и предотвратить возможные проблемы с энерго- и водоснабжением и другие коммунальные сложности?

На эти и другие вопросы ответят:

• генеральный директор УК «Лидер-Эксплуатация » Андрей Бубнов,
• директор по управлению собственностью ГК «Глубина » Игорь Галицин,
• генеральный директор УК Clever Estate Сергей Креков.

Присылайте вопросы уже сейчас!

Окончание приема вопросов - 29 октября, 14.00. С 12.00 эксперты начнут отвечать на вопросы. Число вопросов от одного посетителя не ограничено.

Спикеры:

Вопросы

1. Валентина, частное лицо:
Живу в Подмосковье. Уже сейчас плачу за коммуналку выше, чем платят в Москве. У нас в Химках мы платим от 40 рублей и выше. Чем обусловлено такое неравенство и будет ли дальнейшее повышение тарифов?

В каждом субъекте Российской Федерации устанавливаются определенные тарифы, которые в свою очередь утверждают органы исполнительной власти субъекта, на основании статьи 157 ЖК РФ. Разница тарифов между Москвой и Московской областью обусловлена тем, что тарифы в городах Подмосковья, устанавливаемые местными администрациями, в целом выше, чем в Москве. Так, в Москве обслуживание и эксплуатация жилого дома имеет единый тариф - 24 руб. 53 коп. за кв. метр. В городах Московской области нет единого тарифа; каждая администрация устанавливает свой. Но в Подмосковье и в целом по России, повторюсь, он выше, чем в Москве. На мой взгляд, 40 рублей для города Химки - это дороговато. Официальный тариф в Химках составляет 30 руб. 32 коп. Цена, которую выставила управляющая компания вашего дома, явно завышена. Единственное основание, почему она может быть такой - это если она утверждена общим собранием жильцов. Если цена собранием жильцов не утверждена - тогда вы можете подавать жалобу в ФАС и в органы местного самоуправления. Здесь орган местного самоуправления - это та структура, от которой напрямую зависит государственная цена на содержание и эксплуатацию, которая устанавливается для этой территории.

Неравенство эксплуатационных тарифов между Москвой и областью обусловлено еще и тем, что за последние четыре года тарифы в Москве искусственно сдерживали, в отличие от Подмосковья и других регионов России. Если мне не изменяет память, в Московской области тарифы за это время поднимались не менее четырех раз. Что касается вашего вопроса, ожидается ли повышение тарифов - да, ожидается, и в Москве и в области.

Во-первых: в Подмосковье большая протяженность сетей и плохое их состояние. Во-вторых: у нас коммунальщики не работают на перспективу, нет планирования. Т.е. существуют постоянные большие затраты на аварийный ремонт. Не латались бы постоянно прорехи, тарифы были бы ниже процентов на 20-25. В-третьих: тарифы утверждаются с запасом на инфляцию. В-четвертых: в Подмосковье большое количество малоэтажного комфотного жилья раскинуто на больших площадях, а сети едины, т.е. суммарные затраты на содержание сетей в пересчете на кв. м выше, чем в Москве. И т.д.

2. Антон Саранов, Долгопрудный:
Здравствуйте! Почему так вышло, что в Подмосковье ЖКХ дороже, чем в Москве? Также слышал, что во многих регионах такая же ситуация. Как-то несправедливо получается: в Москве самые высокие зарплаты, а ЖКХ дешевле, чем везде.

Бубнов Андрей

Уважаемые Валентина, Антон, структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги определена ст. 154 ЖК РФ, а размер платы за коммунальную услугу определяется Постановлением Правительства РФ от 16.04.2013 № 344.

При этом норматив потребления соответствующего вида коммунальной услуги, в жилых помещениях, нормативы потребления коммунальных услуг на общедомовые нужды, рассчитывается органами государственной власти субъектов Российской Федерации в соответствии с Правилами установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 23 мая 2006 г. N 306.

Как известно, г. Москва и Московская область являются разными субъектами Российской Федерации.

Тарифы на коммунальные услуги, а также ставки и цены на жилищные услуги для расчетов с населением в первом полугодии 2013 года в г. Москве установлены Постановлением Правительства Москвы от 27.11.2012 N 671-ПП (ред. от 17.09.2013). Тарифы, ставки и цены в измененном виде вступили в силу с 1 июля 2013 года.

Тарифы на ЖКУ в г.о. Химки устанавливаются Постановлением администрации городского округа Химки МО от 24.06.2013 № 552 «Об установлении размера платы за жилое помещение и применении цен (тарифов) на товары и услуги организаций коммунального комплекса городского округа Химки Московской области для населения в 2013 году». До настоящего времени тарифы Подмосковья всегда превышали тарифы в г. Москве.

Галицин Игорь ГК «Глубина»

Продолжение предыдущего… В Москве сети более качественны и существенные компенсации города.

Креков Сергей УК Clever Estate

Могу сказать, что размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета, а если их нет, то исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, согласно статье 157 ЖК РФ. Иными словами, стоимость тарифов устанавливается местными органами самостоятельно, что, конечно, ничуть не объясняет несправедливую разницу между Москвой и другими регионами.

Что касается эксплуатационных тарифов, повторю то, что говорил в ответе на первый вопрос: да, в других регионах цены выше, чем в Москве и Московской области. На первом месте по самой низкой стоимости находится Москва, затем идет Подмосковье, а затем регионы. Объяснить, почему цены там выше, можно, во-первых, тем, что в Москве рост цен ЖКХ долгое время сознательно сдерживался. С другой стороны, на то, что Москве самая низкая стоимость эксплуатации, оказывает влияние и чисто экономический, я бы даже сказал, математический фактор: плотность населения и количество квадратных метров жилья на один гектар. В Москве она очень велика. А чем выше плотность населения, тем ниже себестоимость услуги. В структуре себестоимости обслуживания до 60% составляет стоимость наемного труда, и для большого города с высокой плотностью населения она, себестоимость, будет ниже, чем в Подмосковье, где плотность населения неоднородна, даже если рассматривать города-спутники.

Конечно, если мы посмотрим на тарифы городов-миллионников с высокой плотностью населения, мы увидим, что ценовой креатив местных администраций в большинстве случаев перекрывает экономический фактор.

3. Анна:
Помогите разобраться: как вообще формируется общая стоимость коммуналки? Живу с родителями и никогда особо не заботилась о квартплате, а сейчас как раз планирую купить квартиру, конечно, в Подмосковье, в Москве никаких денег не хватит. И заинтересовалась. Какие платежи зависят от управляющей компании? Есть ли какие-то общие для всех тарифы и на что? Где управляющая компания может устанавливать собственные цены, а на что не может? Правильно ли я понимаю, что какие-то ресурсные траты (электричество, вода, отопление) зависят не от управляющей компании, а от продавцов и поставщиков этих ресурсов? Или управляющая компания тоже может на них влиять?

Креков Сергей УК Clever Estate

Сначала для понимания, могу процитировать Вам выдержку из Жилищного кодекса РФ. Так, согласно ст. 154 ЖК РФ, структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги состоит из следующего:

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:

Плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
- взнос на капитальный ремонт;
- плату за коммунальные услуги.

Федеральный закон (редакция 07.12.2011 N 417-ФЗ) сообщает нам следующее. Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за горячее водоснабжение, холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).

Согласно этому же ФЗ (часть 2 в ред. Федерального закона от 25.12.2012 N 271-ФЗ), собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

Теперь будем разбираться. Первый крупный блок - это содержание и эксплуатация. Второй блок - стоимость ресурсов. В первый блок, в эксплуатацию жилья входит уборка, инженерия, вывоз мусора, и т.п. Не входит домофон, радиоточка, консьержи, если они есть, или охрана территории. Это дополнительные расходы, которые не могу быть Вам навязаны. Что касается ресурсов. Тарифы на них делятся на регулируемые и нерегулируемые. Регулируемые тарифы, это электроэнергия, водоснабжение, газ, отопление, канализация, ливневые стоки. К нерегулируемым тарифам относится горячая вода. К ним также может относиться и отопление, если дом получает его не от естественных монополий, а другим путем. Например, посредством когенерации. То есть, когда в доме стоят газовые котлы, газ сжигается и тепло от него поставляется в дом. Это тариф нерегулируемый, он требует согласования с Минрегионом, но управляющие компании очень редко делают это. Зачастую подсчитывается объем газа, потраченный на отопление, и стоимость его выставляется пропорционально полезной площади. Отдельно управляющими компаниями выставляется стоимость обслуживания содержания котельной.

Основная загвоздка в том, что, поскольку стоимость отопления через когенерацию и стоимость горячей воды - это нерегулируемый тариф, управляющие компании его формируют для жильцов самостоятельно, и жильцам следует обращать внимание на размер этого тарифа.

Это один момент. Второй момент, на который надо обратить внимание, это то, как Ваша управляющая компания распоряжается объемом ресурсов, на которые существуют регулируемые тарифы. Поскольку управляющие компании не могут поднимать их стоимость, они зачастую очень свободно обращаются с объемом потребленного. Очень много таких ситуаций, когда реальный объем дома меньше, чем тот объем ресурсов, за который платят жильцы. Эта манипуляция особенно хорошо работает в новостройках, в которых до получения жильцами свидетельства о собственности и, как следствие, до заключения прямых договоров с поставщиками тепла и энергии весь объем ресурсов распределяет застройщик либо аффилированная управляющая компания. Как правило, он ее немного завышает и на этом зарабатывает, что является прямым нарушением закона.

Есть стандартные объемы потребления электроэнергии, которые потребляются в индивидуальном порядке на жильца. Существует норматив, по которому определяется примерный объем электроэнергии и объем воды на человека. Если Вы видите, что объемы завышены, нужно потребовать у управляющей компании, чтобы они предъявили общий объем распределения по дому. Сколько было начислено, какой объем тепла был потреблен, какой объем тепла был распределен по жителям, и потребовать подтверждения в виде счетов-фактур от ресурсоснабжающих организаций. Но имейте в виду, чтобы составить такой запрос, лучше привлечь профессионала. Если Вы не сформулируете запрос юридически грамотно, скорее всего, Вы не дождетесь на него ответа. Управляющим компаниям предписан определенный срок, в течение которого они обязаны дать ответ на запрос; если есть какие-то причины, по которым можно затянуть с ответом, они постараются это сделать, чтобы срок ответа истек.

Что касается Вашего решения купить квартиру в Подмосковье - готовьтесь к тому, что содержание и обслуживание квартиры в Московской области будет процентов на 30 дороже, чем в Москве. Если в Москве у Вас плата за однокомнатную квартиру составит порядка 3,5 тыс. рублей, то в области готовьтесь платить не менее 5 тыс. За двухкомнатную - в районе 8 - 8,5 тысяч. Ну а трехкомнатная может превысить 10 тыс.

Это некие средние рыночные показатели на сегодняшний день. По ним аудитория конференции, среди которых наверняка есть собственники квартир в Подмосковье, могут проверить, как сильно они переплачивают. Если Ваша платежка меньше названных цен - то у Вас все очень хорошо, если Вы находитесь в обозначенном диапазоне - Вы такие не одни, если у Вас больше - вам стоит начать задавать вопросы.

Бубнов Андрей Управляющая компания «Лидер Эксплуатация»

Статья 154 ЖК РФ исчерпывающим образом раскрывает структуру платежей, которые вносятся собственниками и нанимателями жилых помещений.

Элементы структуры платы за жилье в целом зависят от принадлежности жилого помещения, но во всех случаях в состав платы входят две основные составляющие или две группы платежей: 1) плата за содержание и ремонт жилого помещения; 2) плата за жилищно-коммунальные услуги. Размер платы за коммунальную услугу определяется Постановлением Правительства РФ от 16.04.2013 № 344, где представлены формулы для расчета конкретной услуги. При этом норматив потребления соответствующего вида коммунальной услуги, в жилых помещениях, нормативы потребления коммунальных услуг на общедомовые нужды, рассчитывается органами государственной власти субъектов Российской Федерации в соответствии с Правилами установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 23 мая 2006 г. № 306.

Управляющая организация (УК, ТСЖ, кооператив) берет посреднические услуги по доставке необходимых собственнику ресурсов. Если собственник не желает их оплачивать, он имеет право напрямую заключать договоры с поставщиками. Однако, как показывает практика, это право собственники не желают реализовывать из-за большого объема документооборота, ход которого необходимо постоянно отслеживать. В итоге затраты на посредничество выходят не самой дорогой составляющей коммунальных услуг.

Галицин Игорь ГК «Глубина»

В стоимость коммуналки входит плата за электроэнергию, газ, воду, водоотведение и отопление от поставщиков этих услуг по установленным тарифам ресурсных компаний и плата за содержание и ремонт жилых помещений, которая предусматривает оплату услуг по управлению многоквартирным домом, выполнению работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, придомовой территории, включенной в состав общего имущества. Плата за содержание и ремонт имеет большой диапазон в зависимости от многих факторов и рассчитывается управляющей компанией.

4. Наталья Анисимова:
Если выбирать между вторичкой и новостройкой в ближнем (до 15 км от МКАД) Подмосковье, то что экономичнее: купить квартиру на вторичке дороже, но меньше платить за ЖКХ, или купить дешевле на котловане, но потом неизвестно сколько отдавать за ЖКХ? Какова разница в платежах?

Галицин Игорь ГК «Глубина»

По-моему, это вопрос не про стоимость услуг. На «вторичке» стоимость услуг ЖКХ может оказаться выше (общий износ сетей), а на «первичке» она еще может быть не сформирована при покупке, и вы берете «кота в мешке». При покупке на котловане Вы покупаете значительно дешевле, но имеете и большие риски по времени и по завершению строительства.

Креков Сергей УК Clever Estate

Я, наверное, посоветовал бы Вам вторичный рынок. При покупке новостройки Вы рискуете получить тарифы за эксплуатацию кратно выше, чем на вторичном рынке, благодаря манипуляциям застройщиков. Разницу в платежах Вы можете найти в предыдущих ответах.

Что касается покупки на стадии котлована - я бы тоже не советовал. Я никому не советовал бы покупать квартиру в доме без истории эксплуатации. Если очень хочется купить в новостройке, то пусть это будет новостройка, хотя бы год назад вышедшая и заселенная. Могу сказать, что мы, например, как управляющая компания, не аффилированная ни с каким застройщиком, только за один текущий год не стали брать в эксплуатацию 50% предлагаемых нам подмосковных новостроек, потому что их невозможно эксплуатировать так, чтобы действительно вывести на какой-то уровень комфорта, приемлемый для жильцов.

Бубнов Андрей Управляющая компания «Лидер Эксплуатация»

Решать вопрос о стоимости жилищно-коммунальных услуг и сравнивать тарифы целесообразно тогда, когда гражданин примет решение о покупке жилья.

Для этого необходимо узнать стоимость жилищно-коммунальных услуг в конкретном месте именно на период покупки.

Кроме этого, при планировании расходов на ЖКУ необходимо выяснить - имеет ли предполагаемый собственник какие-либо льготы.

5. Екатерина:
Как сменить управляющую компанию? Наша совсем уже обнаглела! В поселке (там и коттеджи, и таунхаусы, и многоквартирные невысокие дома) построена первая очередь, в ней уже несколько лет живут люди. Так вот: строителей-таджиков, которые строят дома в очередях, которые еще не сданы, селят в подвалах многоквартирных домов, где живут люди! Как можно этому противостоять???

Бубнов Андрей Управляющая компания «Лидер Эксплуатация»

Екатерина, решение о выборе управляющей компании принимается собственниками жилых помещений жилого многоквартирного дома на ежегодном или внеочередном общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме (ст.ст. 44-48 ЖК РФ). В соответствии с п. 3 ст. 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При этом следует обратить внимание, что согласно ст. 48 Жилищного кодекса РФ количество голосов, которыми обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. В соответствии со статьями 37 и 42 Жилищного кодекса РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Например, если общая площадь всех жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме составляет 5603 кв. м, что соответствует 100% голосов, то собственник квартиры площадью 35 кв. м обладает 0,62% голосов (35 x 100 / 5603), а кворум собрания составит присутствие собственников, обладающих правом собственности на площадь помещений размером более 2801,5 кв. м, т.е. более 50% голосов.

Вопрос о нарушении миграционного законодательства находится в ведении Федеральной миграционной службы Российской Федерации и ее региональных подразделений. По данному вопросу можно также обращаться в органы полиции и прокуратуры.

Галицин Игорь ГК «Глубина»

В соответствии с п. 8 ст. 162 Жилищного кодекса РФ, расторжение договора управления многоквартирным домом в одностороннем порядке осуществляется, если договор управления многоквартирным домом был заключен по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 ЖК РФ, а позднее было принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом. Либо если управляющая организация не выполняет условий договора, и на общем собрании собственников многоквартирного дома принято решение о выборе другой УК или об изменении способа управления данным домом.

Креков Сергей УК Clever Estate

Ориентируйтесь на статьи 161 и 162 ЖК РФ. Там сказано, что собственники помещений многоквартирного дома, заключившие договор управления с управляющей организацией, имеют возможность расторжения договора управления многоквартирным жилым домом, в случае неисполнения управляющей компанией условий договора управления.

Если Ваш дом только что введен в эксплуатацию, и по нему не закрыт инвестконтракт, в этом случае действует статья 162 Жилищного кодекса. Для начала поинтересуйтесь, назначена ли управляющая компания от застройщика посредством открытого конкурса, который проводил орган местного самоуправления. Согласно статье 162 ЖК РФ, с декабря 2011 г. органы местного самоуправления обязали проводить открытый конкурс при назначении управляющей компании на объект нового строительства. Если конкурса не было и застройщик назначил свою управляющую компанию, нужно обращаться в орган местного самоуправления и требовать проведения открытого конкурса. Если же конкурс был проведен, требуйте протоколы выбора управляющей компании, анализируйте, кто принимал участие, выявляйте нарушения. Если формальных нарушений Вы не заметили и управляющая компания выбрана в соответствии с процедурой, то не следует думать, что она выбрана навечно. Управляющая компания действует на основании обычного контракта, который как заключается, так и расторгается в случае неисполнений условий договора, а такие отклонения всегда можно найти. Здесь снова следует обращаться в органы местного самоуправления и инициировать новый конкурс. Повторный, по результатам которого с этой компанией договор будет расторгнут, а с новой заключен. Вы можете самостоятельно к этому времени промониторить, какие компании на рынке Вам интересны, и пригласить их принять участие в конкурсе. Лучше всего приглашать компании с рынка, не имеющие отношения к застройщикам. И если Вы уж добились проведения конкурса, приложите все усилия к тому, чтобы он не был проведен формально, изучите управляющие компании, приглашенные на конкурс. Часто бывает так, что на конкурсе побеждает та же компания застройщика, только переименованная, или дочерняя.

Иными словами, сменить управляющую компанию можно и нужно, если она Вас не устраивает. Но до момента получения свидетельства о праве собственности Вы вынуждены будете действовать через орган местного самоуправления. В Москве это управа. В Подмосковье - это зависит от того, на территории какой муниципальной единицы находится Ваш дом: либо это мэрия города, либо районная администрация, поселковый совет и так далее.

Если же дом эксплуатируется давно, и жильцы имеют на руках свидетельство о собственности, то процедура гораздо проще: решение о смене управляющей компании и расторжении договора принимается на общем собрании жильцов посредством голосования. И решение затем предъявляется Вашей управляющей компании.

6. Ковальчук:
Добрый день! Понимаю, что сейчас каждый будет тянуть свою лямку, но все же хочется услышать ваши аргументы: лучше собственная управляющая компания застройщика или сторонняя? С одной стороны, при собственной УК застройщик по идее должен больше ориентироваться на качество коммуникаций еще при строительстве и т.п., ведь ему самому с ними потом работать. А сторонней компании приходится работать с тем, что есть, застройщику при этом тоже не важно, насколько все будет грамотно сделано. С другой стороны, есть ощущение, что застройщики создают управляющие компании, только чтобы доить покупателей и после сдачи дома. Какие аргументы в пользу того и другого? Ожидаю жарких споров:)

Креков Сергей УК Clever Estate

Сразу поясню: мы - компания рыночная, неафиллированная с застройщиками. Этим мы, наверное, отличаемся от других. И у нас есть только что вышедшие новостройки, которые мы эксплуатируем как управляющая компания. И я как генеральный директор думаю, что после того, как мы эти проекты закроем, мы в принципе, больше не будем работать с объектами новой застройки без истории эксплуатации. Дело в том, что наше появление на объекте, появление компании с рынка, всегда осложняет жизнь застройщику. Он должен сдать нам объект в готовом виде; в ином виде мы его к эксплуатации не примем. С одной стороны, мы действуем в интересах собственника, с другой стороны, и в своих интересах: мы не хотим, чтобы нас переизбрали на первом же собрании. Готовое к продаже жилье должно быть определенного качества: есть же качество у масла, маргарина и так далее. Сейчас застройщики практически не сдают объекты в полной готовности. Я как генеральный директор управляющей компании могу потребовать это у застройщика, но это полный абсурд. От этого плохо и нам, и владельцам квартир, которые как можно скорее хотят въехать в недостроенное жилье.

В качестве примера могу привести типичную ситуацию. Застройщик не доделал определенный перечень работ. Мы из-за того, что он их не доделал, не можем подать, допустим, необходимый объем электроэнергии, и подаем ее по временной схеме. Тем временем жильцы начинают активно заселяться и делать ремонт. И из-за того, что у нас дефицит энергии, мы вынуждены частично обесточивать места общего пользования, например, лифты, и в том числе вы вынуждены недодавать энергии для системы пожаротушения, которая отвечает за безопасность. А при активном заселении дома и таком состоянии, когда система пожаротушения работает не на полную мощность, мы обязаны вызвать МЧС и через них закрыть объект. Потому что он небезопасен. Но попробуйте закройте! Люди активно сопротивляются; они столько времени ждали эту квартиру и хотят вселиться, невзирая ни на что.

То есть на сегодняшний момент до тех пор, пока потребитель будет подписывать акт приемки-передачи в доме, не готовом к эксплуатации, и заселяться в него, ситуация не поменяется никак. Сейчас же при сдаче дома покупатели массово подписывают акты приемки-передачи дома, который принимать нельзя, и часто - по очень серьезным параметрам.

И в этой ситуации, такая управляющая компания, как наша, активно мешает всем: и застройщику и собственнику. Я хочу защитить свои риски и не готов принимать недоделку, а собственники хотят заселиться. И пока эта ситуация существует, я считаю, что выхода, кроме, УК от застройщика, на которую посыплются все шишки, нет.

В идеале уже на этапе строительства со стороны рыночной, неангажированной управляющей компании должен осуществляться технический надзор. Управляющая компания должна контролировать не столько конструктив, сколько монтаж инженерных систем. Впоследствии они же должны участвовать в сдаче дома. И подписывать акт ввода объекта в эксплуатацию.

Галицин Игорь ГК «Глубина»

Лучше - профессиональная. Кстати, застройщик является заложником ситуации и, пока квартиры не переданы покупателям, кто-то должен заниматься коммунальным хозяйством, тем более что и квартиры передаются длительное время. Сторонняя УК вряд ли возьмется за управление не до конца достроенным объектом (обычно есть несколько очередей) и в момент, когда все делают ремонты. Это большая головная боль.

Бубнов Андрей Управляющая компания «Лидер Эксплуатация»

Добрый день! Независимо от принадлежности управляющей компании на действия застройщика распространяются требования исполнения гарантийных обязательств, которые прописаны в договоре долевого участия. Согласно п. 5.1. статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 23.07.2013) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

7. Надежда:
Можно ли в старом жилом фонде (пятиэтажка в Щелково) выгнать нашу управляющую компанию и выбрать какую-то другую? Как это сделать?

Бубнов Андрей Управляющая компания «Лидер Эксплуатация»

Надежда, решение о выборе управляющей компании принимается собственниками жилых помещений жилого многоквартирного дома на ежегодном или внеочередном общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме (ст.ст.44-48 ЖК РФ). В соответствии с п. 3 ст. 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При этом следует обратить внимание, что согласно ст. 48 Жилищного кодекса РФ количество голосов, которыми обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. В соответствии со статьями 37 и 42 Жилищного кодекса РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Например, если общая площадь всех жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме составляет 5603 кв. м, что соответствует 100% голосов, то собственник квартиры площадью 35 кв. м обладает 0,62% голосов (35 x 100 / 5603), а кворум собрания составит присутствие собственников, обладающих правом собственности на площадь помещений размером более 2801,5 кв. м, т.е. более 50% голосов.

В случае если помещение принадлежит нескольким собственникам на праве общей долевой собственности, то исходя из доли каждого из собственников и общей площади принадлежащего им на праве общей долевой собственности помещения в целях определения доли рассчитывается площадь, принадлежащая каждому из данных собственников. Например, если общая площадь всех жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме составляет 2500 кв. м, что соответствует 100% голосов, а одно помещение площадью 200 кв. м в этом доме принадлежит двум собственникам в долях по 1/2 каждому, то каждый из таких собственников обладает 4% голосов ((200 x 1/2) x 100 / 2500).

Галицин Игорь ГК «Глубина»

Можно, еще раз повторяю: В соответствии с п.8 ст.162 Жилищного кодекса РФ, расторжение договора управления многоквартирным домом в одностороннем порядке осуществляется, если договор управления многоквартирным домом был заключен по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 ЖК РФ, а позднее было принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом. Либо, если управляющая организация не выполняет условий договора, и на общем собрании собственников многоквартирного дома принято решение о выборе другой УК или об изменении способа управления данным домом.

Креков Сергей УК Clever Estate

Уважаемая Надежда, на этот вопрос я уже ответил выше, посмотрите, пожалуйста. Да, управляющую компанию сменить можно. Механизм тут один - посредством общего собрания жильцов.

8. Елена Шарова, в поиске жилья:
В поселке таунхаусов прямо в городе Лобня может ли подключение к центральным коммуникациям стоить 700 000 рублей (водопровод, электричество, канализация - даже без газа)? Это вообще адекватная цена? Можно ли без этого обойтись? Что бы вы посоветовали, чтобы не платить такую сумму?

Креков Сергей УК Clever Estate

Сложно прокомментировать, насколько адекватна цена, слишком мало Вы дали вводных. На сегодняшний момент подключение ко всем сетям естественных монополий в России бесплатное. Из вопроса непонятно, идет ли речь о монтаже и прокладке сетей, или все уже смонтировано, а плату с Вас требуют за открытие вентиля. Если уже все смонтировано, а вопрос состоит в том, чтобы открыть вентиль и переключить рубильник, это больше похоже на шантаж. И я думаю, что в этом случае Вам уместно обратиться в ФАС, потому что право свободного доступа к ресурсам предоставлено Вам законом. Если же подключений еще нет, и сеть надо прокладывать, то можно запросить смету и анализировать, сравнивать с аналогичными сметами на подключение в других ближайших поселках.

Можно ли без этого обойтись? - теоретически можно обойтись без всего: центральную подачу воды, например, заменить собственной скважиной и так далее. Если у Вас подведена электроэнергия, ею можно заменить газ; правда, генерить тепло с помощью электричества гораздо дороже, чем с помощью газа. Нужно понимать, что стоимость собственной добытой и очищенной воды или полученного отопления будет на порядок выше, нежели при подключении к магистральным сетям. Автономность стоит денег.

Галицин Игорь ГК «Глубина»

Может, и больше, т.к. монополисты устанавливают завышенные цены, на то они и монополисты). Если же это сети застройщика, то он, естественно, пытается держать их на таком же уровне. Естественно, что цена неадекватная, но в Подмосковье очень высокие цены на такие услуги.

Бубнов Андрей Управляющая компания «Лидер Эксплуатация»

Елена, стоимость подключения к центральным коммуникациям рассчитывается из условий технического задания и зависит от нескольких составляющих. Например: удаленности здания от центральных коммуникаций, получения отдельных видов согласований в различных инстанциях (для индивидуальной застройки - дороже), стоимости подключения поставщиком конкретного ресурса, необходимости разработки проектной и рабочей документации и пр.

Для уточнения суммы подключения здания в указанном жилом комплексе следует направить запрос о составляющей стоимости в организацию-исполнителя.

9. Ольга Ерофеева:
Здравствуйте! С какого момента начинается оплата коммунальных услуг в новостройке покупателем жилья? Отличается ли это для разных форм продаж (ДДУ, ЖСК)?

Бубнов Андрей Управляющая компания «Лидер Эксплуатация»

Уважаемая Ольга, в случае, если квартира в новостройке приобреталась по ДДУ, то обязанность по оплате коммунальных услуг возлагается на участника долевого строительства с момента приемки объекта, поскольку с этого времени к участнику ДС переходят правомочия владения и пользования объектом. При этом данная обязанность возникает у участника долевого строительства независимо от того, включено данное условие в договор или нет.
Возложение на участника долевого строительства обязанности по оплате коммунальных услуг в случае, предусмотренном договором, подтверждается судебно-арбитражной практикой.

С момента подписания передаточного акта участник долевого строительства фактически владеет и пользуется построенным объектом недвижимости, т.е. фактически осуществляет права собственника, указанные в ст. 210 ГК РФ, и именно с этого момента он вправе обратиться в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации своего права.

В соответствии с п. 3 ст. 13 и п. 1 ст. 16 Закона о государственной регистрации прав государственная регистрация права носит заявительный характер и производится не позднее чем в месячный срок со дня подачи правообладателем необходимых документов. Следовательно, момент возникновения права собственности зависит непосредственно от участника долевого строительства.

С момента государственной регистрации участник долевого строительства приобретает также и право распоряжения принадлежащим ему имуществом, однако отсутствие государственной регистрации не может свидетельствовать об отсутствии права собственности.

Статьей 210 ГК РФ предусмотрено, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Кроме того, обязанность по оплате коммунальных услуг в равной мере распространяется на лиц, использующих жилое помещение как на праве собственности, так и по договору найма жилого помещения, и на иных законных основаниях, что предусмотрено ст. 153 ЖК РФ (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 23.03.2007 по делу № Ф03-А04/07-2/290; аналогичный вывод содержится в Постановлениях: ФАС Западно-Сибирского округа от 02.10.2007 по делу № Ф04-6678/2007(38545-А45-27), ФАС Северо-Западного округа от 05.11.2008 по делу № А44-827/2008).

Для ЖСК коммунальные услуги предоставляются потребителям начиная с момента предоставления жилого помещения жилищным, жилищно-строительным кооперативом - члену жилищного, жилищно-строительного кооператива и проживающим с ним лицам (п.3 раздела II Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 (ред. от 19.09.2013) «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов»).
Согласно п.5 ст.155 ЖК РФ, члены товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива вносят обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке, установленном органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного кооператива или органами управления иного специализированного потребительского кооператива, в том числе уплачивают взносы на капитальный ремонт в соответствии со статьей 171 ЖК РФ.

Креков Сергей УК Clever Estate

Ольга, согласно статье 153 ЖК РФ, Вы обязаны начать оплачивать коммунальные услуги и услуги по эксплуатации жилого помещения после выдачи застройщику разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию по передаточному акту или иному документу о передаче, и с момента такой передачи.

Иными словами, после того как Вы подпишите акт приемки-передачи. Отличия для разных форм продаж нет.

Галицин Игорь ГК «Глубина»

С момента подписания акта приемки квартиры начинаются ваши обязанности по оплате. При этом право собственности может быть еще не оформлено. Форма продажи не важна, это определяется нашим законодательством.

10. Прохожий:
Всегда ли квартплата там, где есть центральные коммуникации, дешевле собственных?

Галицин Игорь ГК «Глубина»

Естественно, когда у вас общая скважина, а не у каждого на участке, общая канализация, а не собственный септик, то в пересчете на кв. м жилой площади сети и обслуживание стоит меньше. Известные вам таунхаусы были придуманы специально для того, чтобы сэкономить на коммуникациях с общей стеной в домах.

Креков Сергей УК Clever Estate

На этот вопрос я уже отвечал выше. Могу повториться - автономность всегда стоит дороже. Если у Вас нет газа, но подведена электроэнергия, можно обогревать дом и с помощью электроэнергии, но это выйдет гораздо дороже, чем с помощью газа. Можно обойтись без центральной подачи воды, но стоимость бурения скважины, добычи и очистки воды будет на порядок дороже, чем при подключении к сетям центрального водоснабжения. Другими словами, автономность - это не та статья, на которой удастся сэкономить.

Бубнов Андрей Управляющая компания «Лидер Эксплуатация»

Если в Вашем распоряжении находится индивидуальный бойлер, конечно, затраты по оплате коммунальных услуг у Вас будут значительно ниже. Снижение таких затрат не распространяется на оплату содержания места общего пользования.

11. Джедай:
Добрый день, уважаемые эксперты! Как вы оцениваете законопроект «Народного депутата» об обязательном аудите тарифа ЖКХ?

Галицин Игорь ГК «Глубина»

Основные затраты жители несут за оплату услуг по тарифам монополистов, а не за услуги управляющей компании. Это надо понимать, я сам плачу по этим же тарифам и, естественно, считаю, что они завышены. Но аудит не решает проблему высоких тарифов и их постоянного роста.

Креков Сергей УК Clever Estate

Я считаю, такой аудит необходим. Существующая на сегодняшний день разница тарифов и те несоответствия, которые существуют внутри тарифов, давно требуют пояснений. Накопилась масса вопросов, на которые требуются ответы. Мне кажется, наиболее необходим аудит тех тарифов, которые формируются местными администрациями, не только в Москве и Подмосковье, но особенно в регионах России. Возможно, необходимы общественные слушания. В некоторых городах Московской области я вполне обоснованно задал бы вопрос, почему у Вас такие высокие тарифы, и от имени жителей города инициировал бы их обсуждение с органами местного самоуправления. А в Москве, наоборот, - цена настолько низкая, что не обеспечивает уровень рентабельности для рыночных управляющих компаний, не афиллированных с застройщиком. Я думаю, для такого обсуждения нужно привлекать все заинтересованные стороны - и застройщиков, и профессиональные управляющие компании, и собственников.

12. Любовь Самарцева:
Застройщик, вернее, его управляющая компания, уже после ввода дома в эксплуатацию разослал всем письмо, в котором говорилось о дополнительном сборе денег - «на озеленение территории, установку скамеек». Там примерно 3000 рублей с квартиры. Имеет ли право он так делать и можно ли не платить? Можем ли мы с другими жильцами собраться, скинуться на скамейки и деревья, установить их и озеленить территорию? Будет ли потом управляющая компания обслуживать эту «самодеятельность»?

Креков Сергей УК Clever Estate

Все взаимоотношения жильцов с управляющей компанией оговариваются в договоре на управление жильем. Обычно, кроме текущих платежей (включая коммуналку), все остальные дополнительные платные услуги должны быть согласованы управляющей компанией с собственниками или с собранием жильцов заранее. С другой стороны, застройщик обязан был благоустроить территорию, и проект озеленения территории должен присутствовать в составе плана благоустройства объекта. Если дом только введен в эксплуатацию - то с Вас пытаются взять деньги за то, что застройщик должен сделать по плану благоустройства бесплатно. Вы имеете право ознакомиться с планом благоустройства. Если застройщик Вам отказывает в выдаче этого документа - получить его можно в организации, выдавшей разрешение на строительство.

В описываемом случае - это Ваше право платить или не платить по предложению управляющей компании, но самостоятельно заниматься благоустройством территории, если у Вас есть управляющая компания, мы бы не советовали, это самоуправство. Прежде всего, нужно очень четко понимать, передан ли участок городу или находится на балансе застройщика. Обязательства по его обслуживанию несет тот, кто является балансодержателем данной территории. Но эта же организация может Вам и запретить самовольное благоустройство. Потому что формально это будут незаконные посадки и постройки.

Галицин Игорь ГК «Глубина»

Застройщик обязан сделать благоустройство территории в соответствии с проектом в рамках инвестиционного проекта. Это его ответственность. УК работает по улучшению благоустройства по согласованию с жильцами.

Бубнов Андрей Управляющая компания «Лидер Эксплуатация»

Озеленение дворовой территории и установка скамеек не входит в комплекс оказываемых жилищно-коммунальных услуг. Решение о сборе дополнительных денежных средств на общедомовые нужды принимается решением общего собрания собственников помещений жилого многоквартирного дома. Управляющая организация принимает на себя обязательства по выполнению работ и оказанию квалифицированных услуг населению по техническому обслуживанию, содержанию и текущему ремонту многоквартирных домов, объектов инженерной инфраструктуры, объектов благоустройства и придомовых территорий. (Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».)

13. Карпова Екатерина:
Добрый день! Как можно отказаться от управляющей компании, которую навязывает застройщик?

Галицин Игорь ГК «Глубина»

Опыт передачи квартир покупателям показывает, что процедура получения свидетельства о собственности для жителей одного дома может растягиваться на неопределенный срок. Период управления только что построенным домом самый сложный. Связь застройщика и управляющей компании помогает в кратчайшее время исправить все неполадки, связанные с эксплуатацией дома. Когда застройщик вовлекает управляющую компанию в проект в ранние сроки, гораздо проще быстро и качественно обеспечить жильцов водой, теплом и прочими коммуникациями. Вы можете отказаться от услуг, если Вас не устраивают условия предлагаемые УК, но должны помнить, что если в отсутствие УК или ТСЖ не будет также выбрано и непосредственное управление домом, управляющего определят местные власти. А ТСЖ создать на этой стадии сложно чисто физически, а акты передачи у части покупателей уже подписаны, т.е. необходимо платить за коммунальные услуги и т.д.

Креков Сергей УК Clever Estate

Уважаемая Екатерина! На этот вопрос я отвечал выше, но основные моменты могу повторить для Вас.

Если Вы являетесь собственником квартиры, Вы вправе отказаться от услуг управляющей компании, навязываемой застройщиком. За жильцов же, проживающих в квартире по социальному найму, все решает муниципалитет, поскольку именно он в данной ситуации считается собственником.

Если у Вас собственная квартира, и Вы хотели бы поменять способ управления Вашим домом, прежде всего поговорите с соседями. Их неудовлетворенность качеством и стоимостью коммунальных услуг значительно облегчит Вашу задачу. Жилищный кодекс предусматривает три равноправных способа эксплуатации многоквартирных жилых домов. Это управляющая компания, товарищество собственников жилья или непосредственное управление. В случае если жильцы сами не приняли решение, муниципалитет проводит открытый конкурс среди управляющих компаний, в результате которого дом переходит к одной из них.

Решить подобный вопрос можно с помощью общего собрания собственников. Прежде всего, необходимо определиться с количеством приватизированных и неприватизированных квартир в Вашем доме. Это можно сделать, опросив жильцов. В некоторых городах такие сведения можно получить в жилищном отделе муниципалитета. Предложите всем собственникам собраться и обсудить эту проблему. Если в доме есть муниципальные квартиры, пригласите на собрание кого-либо из администрации. Это может быть, например, специалист отдела по управлению муниципальным имуществом. Постарайтесь его убедить в том, что управляющая компания не справляется со своими задачами.

Чтобы убедить чиновника в своей правоте, Вам понадобятся некоторые документы. Если были жалобы со стороны жильцов в разные инстанции, позаботьтесь, чтобы сохранились их копии. Обратитесь в надзорные органы. Это могут быть жилищная инспекция, санэпидстанция или прокуратура. По Вашей жалобе они обязаны провести проверку и составить соответствующие акты.

В любом случае, сначала необходимо попробовать провести очное собрание. Если это не получится, тогда отпечатайте проект решения и разошлите его по квартирам с просьбой проголосовать. Голосование проводится не по количеству участников, а по количеству квадратных метров каждой квартиры. То есть семья из пяти человек, проживающая в квартире площадью 20 кв. м, меньше влияет на решение, нежели одинокий человек, занимающий квартиру в 50 кв. м. Представитель муниципалитета голосует за все неприватизированные квартиры. Решение должно быть оформлено письменно и заверено подписями председателя и секретаря собрания.

Бубнов Андрей Управляющая компания «Лидер Эксплуатация»

Решение о перевыборе управляющей компании принимается собственниками жилых помещений жилого многоквартирного дома на ежегодном или внеочередном общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме (ст.ст.44-48 ЖК РФ).

14. Андрей:
Чем отличается техобслуживание от техэксплуатации?

Галицин Игорь ГК «Глубина»

В работы по техническому обслуживанию входят: проведение технических осмотров дома, подготовка к эксплуатации в осенне-зимний и весенне-летний сезоны, капитальный и текущий ремонты.

В работы по технической эксплуатации входят: управление домом и его санитарное содержание, работы со смежными организациями и поставщиками, организация взаимодействия с нанимателями и арендаторами общедомовых помещений, осуществление уборки подъездов и территорий около дома, работы по содержанию подвалов, чердаков, технических этажей; озеленение.

Креков Сергей УК Clever Estate

Различие есть. Техобслуживание - комплекс мероприятий, направленных на поддержание работоспособности оборудования, узлов при использовании по назначению. Техэксплуатация - это комплекс мероприятий, направленных на поддержание объекта в работоспособном состоянии. Иными словами, техэксплуатация - это некий линейный процесс, который осуществляет управляющая компания по отношению к объекту недвижимости. Техобслуживание - это, скажем так, разовое мероприятие. Оно может входить и входит в техническую эксплуатацию. Допустим, если в доме сломался лифт и надо его починить - это акт техобслуживания. А вот повторяющиеся время от времени превентивные мероприятия, направленные на то, чтобы лифт не ломался - это техническая эксплуатация.

15. Юля:
Здравствуйте. Хочу узнать, какие коммунальные услуги могут отключить за неуплату, а какие - не имеют права отключать? Для всех ли эти правила одинаковые или могут отличаться?

Креков Сергей УК Clever Estate

За неуплату коммунальных услуг не могут отключить отопление и холодное водоснабжение. Это почти невозможно технически в силу инженерии наших домов. Как выражаются сантехники, «центральный стояк» перекрыть нельзя, он снабжает водой и отоплением весь дом.

Что касается отключения электроэнергии, то ее могут отключить, и таких прецедентов полно и в Москве и в Московской области. Но это не будет для Вас неожиданностью: при отключении электроэнергии есть свой порядок уведомления. Также отключению предшествует серия штрафов.

За неуплату могут отключить и канализацию, посредством перекрытия трубы с помощью специального клапана.

Могу сказать, что обратное подключение - это сложный процесс, и финансовоемкий.

Единственное, что надо отслеживать, если уж настала такая ситуация, чтобы Вас отключали именно за ту статью, по которой не поступает оплата. Если Вы не оплачиваете электроэнергию, управляющая компания не может лишать Вас возможности пользоваться канализацией и наоборот.

Галицин Игорь ГК «Глубина»

Свет и горячую воду можно отключить полностью. Отопление и холодную воду отключить полностью невозможно по санитарным нормам. Возможно ограничение объема подачи или времени подачи.

Бубнов Андрей Управляющая компания «Лидер Эксплуатация»

За неуплату могут отключать следующие коммунальные услуги: ГВС, ХВС, электроэнергия, газ, водоотведение.
В случае, когда приостановление предоставления коммунальной услуги вызвано наличием у потребителя задолженности по оплате коммунальной услуги, исполнитель обязан опломбировать механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещения, которым пользуется потребитель-должник, и связанное с предоставлением ему коммунальных услуг. (XI. «Приостановление или ограничение предоставления коммунальных услуг» Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 (ред. от 19.09.2013) «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» (вместе с «Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов»)).

16. Ольга Лопаткина, менеджер по продажам:
Можно ли предъявлять претензии и кому, если в квартире зимой холодно? Если да, то как это доказать, и какие могут быть последствия?

Бубнов Андрей Управляющая компания «Лидер Эксплуатация»

Обратиться в УК (по телефонной связи к диспетчеру или зарегистрировать у секретаря письменное заявление). Управляющая компания должна выйти на объект и произвести замеры температурного режима, составить акт. При предоставлении в расчетном периоде потребителю в жилом или нежилом помещении или на общедомовые нужды в многоквартирном доме коммунальной услуги ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, а также при перерывах в предоставлении коммунальной услуги для проведения ремонтных и профилактических работ в пределах установленной продолжительности перерывов размер платы за такую коммунальную услугу за расчетный период подлежит уменьшению вплоть до полного освобождения потребителя от оплаты такой услуги. (Раздел IX Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 (ред. от 19.09.2013) «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов»).

Креков Сергей УК Clever Estate

У нас в стране существуют нормативы (САНПиН), регламентирующие температуру в помещении. В холодное время года она не должна быть ниже, чем в пределах 20-22 градуса Цельсия, или не ниже 18 градусов в режиме вентилирования. Если у Вас с окнами и радиаторами все в порядке, а в квартире холодно, обратитесь в управляющую компанию. Возможно, в системе образовалась воздушная пробка. Бывает и так, что МОЭК (если речь идет о Москве) подает низкие температуры, бывает, что тепловой узел сделан с нарушением и отступлением от проекта, и физически не может обеспечивать необходимый температурный режим. В любом случае, Вы направляете претензию тем, кто оказывает Вам эту услугу, а они уже должны разобраться. Что касается доказывания Вашей правоты, пригласите представителей управляющей компании к себе домой, составьте двухсторонний акт, зафиксируйте показания термометра.

Галицин Игорь ГК «Глубина»

Можно. Необходимо обратиться к застройщику с письменным требованием о фиксации текущего положения в вашей квартире и несоответствия условий проживания санитарным нормам и правилам. Необходимо, чтобы застройщик составил акт, в котором было бы это отражено. Если удастся с застройщиком определиться по размеру ущерба и реальном его возмещении, то это необходимо зафиксировать в письменной форме.

Если застройщик будет уклоняться от фиксации размера ущерба и осмотра, то необходимо обращаться к независимому оценщику, который самостоятельно зафиксирует все проблемы, составит строительную смету и т.п.

После готовности заключения отчета оценщика необходимо направить застройщику претензию, в которой приложить копию акта оценщика, а далее либо в суд, либо вам все сделают.

17. Лилия Шолохова:
Добрый день! Можно ли отказаться от услуг, которые навязывает управляющая компания? Например, консьержа, который нам не нужен?

Галицин Игорь ГК «Глубина»

Конечно можно, главное, чтобы он вам на самом деле был не нужен.

Креков Сергей УК Clever Estate

Вы можете отказаться от этой услуги, она не является обязательной. Никто не вправе Вам ее навязать. Единственное исключение - если решение о найме консьержа принято общим собранием жильцов - оно обязательно для всех жителей подъезда. Потребуйте у Вашей управляющей компании протоколы собрания, чтобы выяснить, проводилось ли собрание и какие решения там были приняты.

Бубнов Андрей Управляющая компания «Лидер Эксплуатация»

Плановый регламент работ, направленный на улучшение эстетического вида и комфортности проживания, УК должна согласовывать с собственниками на общем собрании.
Если эта позиция есть в квитанции на оплату, значит Вы подписали договор с УК, в приложении к которому была смета затрат на содержание и текущий ремонт, включающая данную услугу. Теперь только на общем собрании.

18. Игнатович Илья Эдуардович:
Кому жаловаться на управляющую компанию - в жилищную инспекцию или в прокуратуру? Что эффективнее и скорее возымеет действие?

Галицин Игорь ГК «Глубина»

Можно жаловаться еще и в Роспотребнадзор, главное, чтобы жалобы были обоснованы и тема соответствовала вопросам, разбираемым выбранным ведомством. Всегда нужно понимать, что УК - это организация, которую Вы нанимаете и оплачиваете ее работу по эксплуатации дома. Для того чтобы определить, на какие действия или бездействия управляющей компании Вы хотите пожаловаться, Вам необходимо внимательно почитать договор на управление вашим домом. Также неплохо было бы знать о решениях, принятых на общем собрании собственников, и действующее законодательство.

Креков Сергей УК Clever Estate

Думаю, что никакие жалобы на управляющую компанию ни в какие органы не возымеют адекватного действия. Управляющие компании давно научились юридически грамотно отвечать на вопросы жильцов, а жаловаться прокурору или судиться с управляющей компанией ради расхождений в квартплате - неэффективно и нерентабельно. Повторяю то, что я уже неоднократно здесь говорил - для смены управляющий компании есть другие, более эффективные механизмы - общее собрание жильцов и открытый конкурс.

Бубнов Андрей Управляющая компания «Лидер Эксплуатация»

Прокуратура надзирает за соблюдением законности, т.е. при обращении в органы прокуратуры Вы должны представить факты нарушения законов.
Органы государственного жилищного надзора непосредственно осуществляют контроль за сохранностью и использованием жилищного фонда (Постановление Правительства РФ от 11.06.2013 № 493 «О государственном жилищном надзоре»).

19. Плохая девочка:
Добрый день! Очень стыдно, но у меня накопился долг по квартплате на 91 000 рублей. Из ЕРЦ прислали досудебное предупреждение о том, что до 7 ноября (отправили письмо 7 октября) нужно погасить долг полностью. Как лучше поступить в этой ситуации? Почти половину долга (43 000 рублей) уже погасила, но вот вторую половину к сроку вряд ли успею, скорее получится выплатить все полностью уже в декабре. Действительно ли дело передадут в суд, даже если увидят, что долг стал гаситься? Или это скорее способ припугнуть, а если человек начал платить по долгу, то и в суд его не передадут? Прошу прощения за раздолбайство по оплате ЖКУ и надеюсь на ваш ответ.

Бубнов Андрей Управляющая компания «Лидер Эксплуатация»

Следует обратиться в УК, представив квитанции об оплате, с ходатайством о рассрочке/отсрочке платежа. Скорее всего, Вам пойдут навстречу.
В судебных органах также можно заключить мировое соглашение с указанием периодов оплаты и сумм. Но при этом Вы будете числиться должником в списках ФССП. А если не будете платить по мировому соглашению, могут быть применены меры по обеспечению иска (ст.140 ГПК РФ): розыск и арест имущества; арест денежных вкладов и пр. (ст.ст.80, 81 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ (ред. от 23.07.2013) «Об исполнительном производстве»), а также наложение ограничения на выезд за границу (ст.64 № 229-ФЗ).

Галицин Игорь УК Clever Estate

Иван, а Вы точно следователь? Мне кажется, вопрос Ваш несколько риторический, больше похожий на вопрос гражданина с активной жизненной позицией, которого не устраивает многое в текущей ситуации, не только в ЖКХ. Хотя Вы очень четко обозначили проблему. И, на мой взгляд (я уже говорил об этом в предыдущих ответах), ее можно решить только одним путем. Боевые действия между собственниками, застройщиками и управляющими компаниями не остановить какими-то репрессиями и тотальными посадками. Ту ситуацию, о которой Вы говорите, до некоторой степени формирует сам потребитель, подписывая акт приемки-передачи домов, которые принимать нельзя. Кто-то хочет побыстрее вселиться, а кто-то покупает квартиру в целях инвестиций, им вообще неважно, какие там есть на сегодняшний момент недостройки. Если собственники перестанут подписывать акты приемки-передачи домов с большими и малыми недоделками, ситуация начнет меняться.

Бубнов Андрей Управляющая компания «Лидер Эксплуатация»

Если собственник жилого помещения не согласен с тем, что управляющая компания в полном объеме выполняет свои функции, он совместно с другими собственниками может реализовать право на выбор иной управляющей компании (ст.ст.44-48 ЖК РФ). В соответствии с п. 3 ст. 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.

21. Ольга:
Здравствуйте!

Застройщик при выдаче ключей «обрадовал» нас необходимостью оплатить коммунальные услуги с момента подключения к коммуникациям до ввода в эксплуатацию. Правомерно ли это?

Креков Сергей УК Clever Estate

ТСЖ так же, как и управляющая компания, - это одна из форм управления жильем. А выбор формы управления происходит на общем собрании собственников жилья. Соответственно, выбрать ТСЖ в качестве формы управления можно только в том случае, если 51% собственников данной конкретной новостройки имеет на руках свидетельство о собственности, все они явились на собрание и проголосовали. А до того момента, пока большинство собственников не получило свидетельство и не высказалось на общем собрании жильцов в пользу ТСЖ как формы управления, создать ТСЖ невозможно и незаконно.

Действия застройщика до момента проведения собрания регламентировано статьей 162 Жилищного кодекса РФ. А там указано, что после подписания акта ввода объекта в эксплуатацию в течение десяти дней орган местного самоуправления обязан провести открытый конкурс с целью выбора управляющей компании. Соответственно, если Вы хотите повлиять на застройщика, Вам необходимо обращаться в органы местного самоуправления с требованием проведения конкурса. Если конкурс не был проведен, можно обратиться с жалобой в прокуратуру. А такая жалоба, поверьте, как правило, влечет за собой вполне конкретную реакцию: люди, в чьей компетенции это находится, обычно начинают шевелиться. Ну а когда конкурс будет объявлен - в Ваших возможностях сделать так, чтобы в нем не соревновались три дочерние компании застройщика с разными названиями. Мониторьте рынок и заявите тех, кто Вас действительно заинтересовал.

Бубнов Андрей Управляющая компания «Лидер Эксплуатация»

ТСЖ (товарищество собственников жилья) может быть организовано только собственниками помещений жилого многоквартирного дома.
Если собственник жилого помещения не согласен с тем, что управляющая компания в полном объеме выполняет свои функции, он совместно с другими собственниками может реализовать право на выбор иной управляющей компании (ст.ст.44-48 ЖК РФ). При возникновении вопросов о недобросовестном исполнении управляющей компанией своих обязанностей обращайтесь в надзорные органы.

23. Андрей Бобров:
И есть ли способы для непрофессионалов - покупателей квартир в новостройках - проверить, насколько качественно проложены коммуникации?

Галицин Игорь ГК «Глубина»

Для этого надо вооружиться, т.е. с собой надо иметь при приемке квартиры следующее:

• чистые листы бумаги для записи
• отвертку с индикатором фазы для проверки электросетей
• линейку с уровнем для проверки горизонтальных и вертикальных поверхностей
• рулетку для проверки размеров
• строительный отвес для визуализации вертикальных поверхностей и сетей
• фонарик, чтобы все увидеть
• фотоаппарат, чтобы все сфотографировать
• зажигалка, проверить, как работает вентиляция
• стремянка, чтобы увидеть все на высоте

Этого хватит непрофессионалу, чтобы визуально понять, что сделано плохо и не соответствует проекту.

Креков Сергей УК Clever Estate

Для непрофессионалов - нет. Могу сказать, что проверить качество сетей, положенных застройщиком, очень сложно. Функцию технадзора в процессе строительства зачастую выполняет компания, аффилированная с застройщиком. Именно она, согласно действующему законодательству, контролирует застройщика с точки зрения инженерии и коммуникаций возводимой новостройки, чтобы они были проложены в соответствии с нормативами и действующей документацией. В девяносто девяти случаях из ста это компания застройщика; соответственно, он сам у себя и принимает работы. А когда работы уже выполнены, без вскрытия коммуникаций невозможно понять, есть ли нарушения в их прокладке. Не секрет, что существуют различные приборы, позволяющие оценить текущее состояние различных скрытых инженерных систем и сетей, но глобальной картины они все равно не дают.

Что могут сделать управляющие компании на этапе входа на проект? Мы, например, на этом этапе проверяем работы систем, смонтированных застройщиком, насколько это соответствует проектной документации, проверяем их работоспособность.

И самое главное, о чем Вы не должны забывать - застройщик несет пятилетнюю гарантию функционирования всех систем жизнеобеспечения новостройки. И если что-то не так - с него надо требовать устранения неполадок за его счет.

Бубнов Андрей Управляющая компания «Лидер Эксплуатация»

Если у собственника возникают сомнения по качеству выполненных работ по прокладке коммуникаций и их функционированию, следует обратиться в обслуживающую управляющую компанию для проведения обследования и устранения выявленных недочетов.

24. Аня Дубровина:
Добрый день! Уточните, пожалуйста, как оплачивается содержание и комм. услуги на общедомовых площадях? И как проверить, не ворует ли на этом управляющая компания?

Галицин Игорь ГК «Глубина»

Плата на общедомовые нужды рассчитываться пропорционально площади занимаемого собственником жилого помещения. Проверяйте расчеты УК.

Креков Сергей УК Clever Estate

Если принять общий объем потребляемых ресурсов, которые Вы оплачиваете, как коммунальные услуги за 100%, на места общественного пользования (их называют МОП) идет определенный процент, и Вы его тоже оплачиваете. Цена варьируется в зависимости от класса дома. Единственно правильный показатель в этом случае - счетчики. Без них никак не проверить реальность объемов потребленных ресурсов в МОП. Через них можно контролировать расходы управляющей компании. Во всех остальных случаях это невозможно и бездоказательно. Но могу Вам сказать, если Ваша управляющая компания по Вашей просьбе приведет Вас к счетчикам, скорее всего, Вы ничего не поймете. Нужно запрашивать проекты инженерных сетей, в которых отражены места установки приборов учета. Важно не просто увидеть счетчик, но и знать его первичные показатели. Можно сделать запрос в управляющую компанию, на основании чего они потребляют для МОП именно такой объем ресурсов. Если они Вам предложат некую формулу расчета - Вы не сможете ее оценить, так как у Вас нет никаких приборов учета. Если скажут, что сумма выставлена на основании приборов учета - нужно запросить их показания и расшифровать их. Но непрофессионалу, повторюсь, это очень сложно.

Бубнов Андрей Управляющая компания «Лидер Эксплуатация»

Расчет размера платы за коммунальную услугу, предоставленную за расчетный период на общедомовые нужды в многоквартирном доме, содержится в разделе III Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 (ред. от 19.09.2013) «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» и содержит большое количество формул, по которым собственник может проверить точность расчетов. Управляющая организация обязана обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке и об условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) на ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг (п.10 ст. 161 ЖК РФ).

Рано или поздно счастливый новосёл, приобретающий квартиру в новостройке, сталкивается с такой проблемой как непомерные счета за услуги ЖКХ, причём еще до фактического оформления собственности. Застройщики часто требуют внести оплату за коммунальные услуги по завышенным тарифам за несколько месяцев вперед, тогда как право собственности на квартиры в новостройках Москвы зачастую оформляется годами. Обязаны ли жильцы новостроек платить по счетам, не являясь при этом собственниками недвижимости?

Как отмечают эксперты, в нашей стране пока отсутствует полноценная система обслуживания, поэтому коммунальные услуги оказывают непрофильные организации, запрашивающие более высокую стоимость за их предоставление. По словам Марии Литинецкой, генерального директора компании «Метриум Групп», до вступления в силу 214-ФЗ, когда на первичном рынке жилья были распространены различные схемы продаж (не ДДУ - договор долевого участия), многие покупатели квартир действительно оплачивали услуги ЖКХ по завышенным тарифам.

Энергоресурсы поставлялись по той же схеме, что и для компаний, осуществляющих коммерческую деятельность, что вело к повышению тарифов. Однако сейчас все УК, ТСЖ, кооперативы и пр. приравнены к обычным потребителям. Энергоресурсы, используемые на коммунально-бытовые нужды, а не для осуществления коммерческой деятельности, поставляются им по обычным тарифам. Соответственно, по закону цены на услуги ЖКХ до момента оформления собственности и после должны быть одинаковыми. УК или ТСЖ не могут перепродавать эти услуги собственникам квартир, искусственно завышая тарифы.

Теперь о требовании некоторых управляющих компаний оплатить услуги ЖКХ за несколько месяцев вперед сразу после подписания акта приема-передачи квартиры. Самой распространенной считается предоплата за 4 месяца. Связано это с тем, что период заселения обычно занимает довольно продолжительное время, а УК нужны деньги для того, чтобы обслуживать дом. Как правило, плата за «коммуналку» небольшая – в среднем, 3-5 тысяч рублей ежемесячно для обычных новостроек. В принципе, по мнению специалистов, это требование вполне правомерно, однако никаких законных оснований на это у управляющих компаний нет. Даже в случае отказа, новосёлу обязаны выдать ключи.

Застройщики часто угрожают тем, что покупатель не получит ключи до тех пор, пока не будет произведена оплата за коммунальные услуги. Такое поведение застройщика можно и нужно оспаривать в суде, однако, практика показывает, что подавляющее большинство жителей новостроек соглашаются на выдвинутые условия.

Эксперты рекомендуют не начинать ремонт до получения собственности и просить у управляющей компании смету расходов и оспаривать цифры. Ведь фактически расходы на свет, воду и т.п. в ещё незаселённом доме минимальны, но с людей требуют оплату «по полной программе». Обращаться с претензиями можно в жилинспекцию, прокуратуру и ФАС – на предмет правомерности выбора управляющей компании и проверки тарифов.

По мнению генерального директора компании «МИЭЛЬ-Новостройки», Софьи Лебедевой, разговор о ЖКХ может идти не в отношении собственно тарифов на те или иные коммунальные услуги, поскольку они устанавливаются государством, а о ситуации, когда управляющая компания просит покупателя при подписании акта-приема передачи и вручении ключей авансом оплатить ЖКХ за 3-6 мес. Реже это просит сделать застройщик, если он уже имел какие-то расходы до подписания акта.

Нюанс заключается в том, что согласно Жилищному кодексу обязанность по оплате коммунальных услуг формально возникает у покупателя только после регистрации собственности. Таким образом, речь идет о сумме вероятных платежей за период между приемом квартиры и получением на нее права собственности с открытием лицевых счетов. В течение этого времени покупатель уже имеет доступ в квартиру, может делать отделку и даже успеть заселиться. У управляющей компании в связи с этим могут возникать единовременные расходы, превышающие обычный размер платежей, поэтому она просит оплатить вероятные расходы будущего периода в кратном размере до оформления права собственности. За счет этих денег и планируется содержать новостройку до тех пор, пока большинство жильцов вступят в права собственности.

Как уже отмечалось, цены на услуги ЖКХ остаются неизменными после оформления права собственности. При этом возникает вопрос относительно разницы между услугами ЖКХ вторичного и первичного рынков. Многие жильцы надеются, что после вступления в право собственности, они смогут поменять УК и выбрать более бюджетную организацию. Ведь при оформлении права собственности более 51% собственников могут на общем собрании инициировать выбор способа управления. В этом случае тариф на эксплуатацию они могут формировать сами (например, исключить уборку подъездов и осуществлять ее своими силами; отказаться от услуг охраны и домофонизации и т.д.). Однако снизить стоимость самих коммунальных услуг они ни при каких обстоятельствах не смогут, подчеркивают аналитики.

До оформления собственности коммуникации подключаются по временной схеме, а расценки для строительных компаний на порядок выше расценок для населения, в связи с этим возникает существенная разница по стоимости услуг ЖКХ. Существует мнение, что до получения собственности судиться по этому вопросу со строительной компанией бессмысленно. Жильцы никак не могут повлиять на изменение стоимости услуг, поскольку юридически они никакого отношения к своей квартире не имеют.

О сложившихся реалиях в коммунальной инфраструктуре новостроек ближнего Подмосковья сайт рассказывает Сергей Креков, президент АКОН (Ассоциации компаний, обслуживающих недвижимость) и владелец УК «Clever Estate».

(сайт) По Вашим оценкам, как соотносится стоимость услуг ЖКХ в новостройках Москвы и ближнего Подмосковья?

Сергей Креков: В Московской области стоимость услуг ЖКХ в два-три раза дороже. Если взять для примера типовую однокомнатную квартиру, то в столице коммунальные платежи, в среднем, составляют около 2500 рублей в месяц. В Подмoсковье стоимость услуг ЖКХ дома можно условно разделить на две группы. Если дом подключён к городским сетям, квартплата равна примерно 3300 - 3600 рублям в месяц. Если дом - новостройка с так называемой «автономной» коммунальной инфраструктурой - чуть менее 5000 рублей в месяц. Но это в среднем - практика показывает, что ежемесячные платежи могут быть существенно больше.

​(сайт) Откуда берётся столь огромная разница? Ведь столичные и подмосковные новостройки в некоторых местах чуть ли «не заглядывают друг другу в окна»…

С.К.: Давайте по порядку. Во-первых, в Подмoсковье существенная часть новостроек имеет собственную коммунальную инфраструктуру: артезианские скважины для холодного водоснабжения, газовые котельные, автономные системы водоотведения и т. п. А теперь приведу пример. Допустим, у вас есть дача, и вы решили построить для неё отдельную ТЭЦ или систему очистки и сброса сточных вод как для многоквартирного дома. Есть ли в этом экономический смысл? Наверное, нет.

Все без исключения эксперты оценивают ситуацию в жилищно-коммунальном хозяйстве России как крайне сложную. Модернизация основных фондов в этой сфере требует колоссальных средств. Правительство России предпринимает ряд шагов для улучшения ситуации. Один из используемых механизмов — подпрограмма "Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры".

Экономически обоснованное создание таких мощностей возникает только на определённой точке, на определённом уровне числа потребителей. Там, где потребителей слишком мало, автономная коммунальная инфраструктура неоправданно дорога.

Во-вторых, в Московской области скопилось огромное количество непроданных квадратных метров жилья в новостройках. Думаю, больше 10 миллионов. Эти «квадраты» в распоряжении девелоперов. Но и с частично нереализованными квартирами эксплуатировать новостройку всё равно нужно, затраты на это кто-то должен нести. Застройщики делать это не заинтересованы, и подконтрольные им управляющие компании могут распределять эти расходы на рядовых покупателей квартир через манипуляции с тарифами.

(сайт) Но большая часть тарифов ЖКХ - регулируемы…

С.К.: Совершенно верно. Большая часть тарифов, за исключением подогрева водя для горячего водоснабжения, относятся к тарифам естественных монополий и, соответственно, устанавливаются регионами. В этих условиях поведение, скажем так, отдельных управляющих компаний может быть разным.

Пeрвый путь - повышение тарифов. А если среди жильцов появляются те, кто начинает разбираться в ситуации, жаловаться (как в саму компанию, так и в различные инстанции), то есть и другая стратегия. В платёжную квитанцию ставится не завышенный, а утверждённый тариф, но затем отдельными строчками добавляются «обслуживание насосной станции», «обслуживание теплового узла» и др.

Я лично видел в одной из квитанций за услуги ЖКХ отдельные строки «приём холодных сточных вод» (на основе показаний счётчика холодной воды) и «приём горячих сточных вод» (на основе показаний счётчика горячей воды). Последнее стоило в три раза дороже. На мой вопрос о том, с чем это связано, в УК ответили, что, мол, сети быстрее изнашиваются от горячей воды, чем от холодной.

(сайт) Если говорить о тарифе на подогрев воды для горячего водоснабжения - как понять, насколько он обоснован, коль скоро не относится к регулируемым?

С.К.: Здесь важно понять структуру затрат. Главное здесь - исходный ресурс: холодная вода, тариф на которую тот же самый, что и на холодную воду «из-под крана». Далее для нагрева используется либо перегретая вода (теплоноситель), либо природный газ. Всё, что оплачивается сверх - это, во-первых, зарплата конкретного теплотехника или газовщика, обслуживающего оборудование и сети (около 30 - 50 000 рублей в месяц) или сопоставимые расходы на оплату услуг сторонней организации. Во-вторых - отдельные затраты в связи с регламентными работами и текущим ремонтом. Но если данное оборудование и сети входят в общее имущество дома, то все эти расходы должны проходить по статье «обслуживание общего имущества в многоквартирном доме», а не по статье «подогрев холодной воды». Проще говоря, в данном случае затраты равняются суммарной стоимости холодной воды и ресурса на её нагрев.

Если же оборудование и сети в общее имущество не входят, то ситуация существенно сложнее и может сильно отличаться от одного жилого комплекса к другому. Например, мне известен такой пример. Газовая котельная, рассчитанная на целый микрорайон, обслуживает всего два дома. По соседству - чистое поле, другое жильё так и не начали строить (идут вялотекущие переговоры). Стоимость горячей воды для жителей этих двух домов запредельная, «космическая». Снизить затраты невозможно: слишком сложное оборудование, слишком дорого стоит его обслуживание из-за очень серьёзных требований со стороны Ростехнадзора. Формально тариф обоснован, но жителям от этого не легче.

(сайт) Кстати, об общем имуществе. Каковы, в среднем, ставки по статьям на его содержание в Москве и в новостройках ближнего Подмосковья?

С.К.: В Москве наиболее распространён утверждённый мэрией тариф «по умолчанию» - 25.51 рублей в расчете на 1 м2 общей площади квартиры в месяц. В Подмoсковье аналогичные тарифы, принятые органами местного самоуправления, колеблются, в среднем, от 30 до 32 руб. А в новостройках фактические тарифы начинаются где-то от 37 рублей и могут доходить до 53 руб. Объяснение простое: застройщики через подконтрольные им УК путём таких высоких тарифов могут компенсировать свои затраты в том числе за обслуживание непроданных «квадратов».

(сайт) Эти затраты как-то можно снизить?

Хотя рынок первичного жилья Московской области на грани затоваривания, не все застройщики пойдут на снижение номинальных цен, полагает директор по маркетингу компании Tеkta Group Вартан Погосян..

С.К.: Один из вариантов - сменить аффилированную с девелопером управляющую компанию на другую. Могу рассказать об одной такой истории в Химкaх. Управляющая компания застройщика попробовала поднять тариф на содержание общего имущества с 38 до 45 рублей. Собственники взбунтовались и в итоге заключили договор с УК из Москвы, которая предложила тариф 32 рубля.

Однако это удалось сделать чуть ли не с пятого раза. На тот момент застройщик владел примерно 30% жилых площадей в доме. Каждый раз на общем собрании собственников он голосовал за «свою» УК, а голосов противников не хватало.

(сайт) Последний вопрос на тему ЖКХ в Подмoсковье, но с тарифами не связанный. Ходят слухи, что некоторые областные новостройки, которые получают холодную воду из артезианских скважин, а не от местного водоканала, рискуют столкнуться с её острой нехваткой. Под этими слухами могут быть основания?

С.К.: Проблема действительно существует. Во-первых, точно оценить так называемый «дебет скважины» далеко не всегда возможно. Во-вторых, нередко у конкретной скважины этот показатель завышают, чтобы не тратить ресурсы на поиск и бурение новых. Мне известны примеры подобного рода на юге Подмосковья, но, по понятным причинам, я не хотел бы их озвучивать. Причём, важно иметь в виду: полную нагрузку на коммунальные сети, в первую очередь, электро- и водоснабжения дом даёт примерно на третий год после сдачи в эксплуатацию.

Стоит упомянуть и о другом. Артезианская вода очень активна, ионы сразу же начинают агрессивно окислять инженерные сети, если они сделаны из металла: задвижки, запорную арматуру, сами трубопроводы… По-хорошему, делать металлические сети в таких случаях я бы вообще запретил, но реалии немного иные.